| Модератор форума | Дата: Четверг, 22 Января 2015, 01:22 | Сообщение # 1 |
| 1.ПРОДАЖА СОБСТВЕННОСТИ (КВАРТИРЫ). ЭТАПЫ
1. Принять решение о продаже квартиры
- договориться со всеми собственниками квартиры, если таковые имеются
- нотариально оформить согласие супруга (и) продавца на совершение сделки, если
квартира была приобретена в браке (если
квартира была приобретена до брака, согласие не требуется).
основание для обязательного согласия: п.2ст.34 Семейного кодекса РФ Цитата: Статья34 СК РФ. Совместная собственность супругов
2. ... Общим имуществом супругов являются ... движимые и недвижимыевещи,
ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, ... и любое другое нажитое
супругами в период брака имущество независимо от того, на имякого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены
денежные средства.) основание для обязательного нотариального заверения: п.3.ст.35 Семейного кодекса РФ Цитата: Статья35 СК РФ. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом
супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом
супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия
согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если
доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о
несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и
сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в
установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное
согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной
сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в
судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать
о совершении данной сделки. - проанализировать рынок недвижимости в городе(в целом) и вашем районе (в частности), адекватно
оценить свою квартиру
- назначить цену
2. Привести квартиру в надлежащее состояние
- сделать ремонт (капитальный, косметический)
- оставить в состоянии "как есть"
3. Собрать документы для заключения договора купли-продажи (далее -ДКП)
- перечень представлен ниже
- если собственник не будет заниматься продажей квартиры, оформить доверенность
на третье лицо; доверенность должна
быть нотариально удостоверенной; желательно, чтобы доверенность была
конкретной, т.е. предоставлена определенному лицу, с перечислением конкретных
полномочий доверенного, с указанием точного объекта продажи
4. Разместить объявление о продаже квартиры
- на форумах (например, БВФ)
- в СМИ (например, Камелот, Из рук в руки, Мояреклама, INFOLINE, AvitoВоронеж, Мирквартир и пр.)
- обратиться в агентство недвижимости (АН) (перечень АН г. Воронежаможно найти здесь)
5. Найти покупателя
- письменно оформить намерения покупателя соглашением о задатке (в соответствии
со ст. 380, 381 ГК РФ); или письменно
оформить соглашение по предоплате со штрафными санкциями, если покупатель
связан с ипотекой
- пример Соглашения о задатке Цитата: Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся
сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в
доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет
причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности
вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи,
эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства,обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению
сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен
быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он
остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна
сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана
возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не
предусмотрено иное.
Статья 416 ГК РФ. Прекращение обязательства невозможностью исполнения
1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана
обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
2. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной
виновными
действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного
им по обязательству. - Чем больше сумма задатка (при условии письменного оформления соглашения о задатке), тем меньше
вероятность, что продавец откажется от сделки, т.к. в случае отказа продавцу
придется выплатить покупателю двойную сумму задатка + иные возникшие в связи с
этим убытки
6. Собрать справки об отсутствии задолженностей (если задолженности есть, то погасить их)
- по квартплате, оплате газа и электричества (адреса организаций, куда можно
обратиться за справками, указаны в квитанциях)
- взять единую справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам в
нескольких подлинных экземплярах (они
понадобятся для снятия с регистрации лиц, прописанных в квартире, и для
предоставления в регистрирующий орган)
- справки действительны в течение 30 дней
7. Выписать из квартиры всех зарегистрированных в ней лиц
- выписаться по доверенности нельзя, необходимо личное присутствие;
- выписаться можно лично в паспортном столе по месту прописки;
- выписаться можно дистанционно, если вы регистрируетесь по месту вашего нового жительства. В этом случае снятие
с учета по вашему прежнему месту жительства происходит автоматически в течение
3-х дней (основание п.31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с
регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ,
утвержденных Постановлением Правительства РФ N 713 от 17.07.1995г.).Выписаться дистанционно никуда нельзя. Цитата: Пункт 31 Постановления Правительства № 713 от 17.07.1995г.
Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится
органами регистрационного учета в случае:
а) изменения места жительства - на основании заявления гражданина о
регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии его с
регистрационного учета по месту жительства. При регистрации по новому месту жительства, если гражданин не снялся с регистрационного учета по
прежнему месту жительства, орган регистрационного учета в 3-дневный срок
обязан направить соответствующее уведомление в орган регистрационного учета
по прежнему месту жительства гражданина для снятия его с регистрационного
учета". ДЛЯ СНЯТИЯ С РЕГИСТРАЦИОННОГО УЧЕТА при себе необходимо иметь:
- свой общегражданский паспорт
- свидетельство о праве собственности - подлинник + 1 копия (копию забирает
паспортистка)
- документы, подтверждающие право собственности (например, договор
купли-продажи, акт приема-передачи) подлинник
+ 1 копия (копии забирает паспортистка)
- справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам - подлинник
- свидетельство о браке, если имеется - подлинник + 1 копия (копию забирает
паспортистка)
- заявление о снятии с учета по месту прописки заполняете на месте
Процесс выписки занимает 1 рабочий день. Учтите, что печать о снятии с
регистрационного учета ставят в отделении УФМС, а
не в самом паспортном столе. Режим выдачи паспортов необходимо уточнить в своем
паспортном столе (обычно, это какой-то определенный день).
ДЛЯ ПОСТАНОВКИ НА РЕГИСТРАЦИОННЫЙ УЧЕТ НА НОВОМ МЕСТЕ при себе необходимо иметь:
- свой общегражданский паспорт
- собственника квартиры лично
- свидетельство о праве собственности - подлинник + 1 копия (копию забирает
паспортистка)
- заявление собственника квартиры, в которую вы собираетесь прописываться,
заполняется на месте
- копия паспорта собственника квартиры
- заявление о постановке на учет заполняется вами на месте
Процесс прописки занимает 3 рабочих дня. Режим выдачи паспортов необходимо
уточнить в своем паспортном столе (обычно, это
какой-то определенный день).
8. Взять справку об отсутствии прописанных в квартире
- справка выдается в паспортном столе по предъявлении паспорта со штампом о
снятии с регистрационного учета
- дополнительно потребуют КОПИИ свидетельства о праве собственности, ДКП, акта
приемки-передачи, справки об отсутствии
задолженностей
- справка действительна в течение 10 дней. Выдается по требованию и оформляется на месте, поэтому справку дадут на раки в день
обращения.
Дни выдачи справок нужно уточнять в своем паспортном столе.
9. Записаться в Росреестр на сделку
- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Воронежской области (Росреестр), расположено по адресу:г. Воронеж, ул. Донбасская, 2, тел. (473) 272-00-00, факс (473)272-00-11, сайт
- записаться на сделку самостоятельно - проблематично, потому что вашаочередь может подойти лишь через 1-2 месяца
- в Росреестре можно получить бесплатную консультацию и получить бланки/формы
требуемых документов
10. Оформить ДКП и акт приема-передачи по ДКП
- ДКП необходим для регистрации права собственности
- нотаризация ДКП не требуется
- ДКП может быть заключен в простой письменной форме (форму ДКП можно найти в
интернете, самостоятельно ее заполнить,
подкорректировав условия в соответствии с договоренностями с покупателем, ТАКЖЕ
форму ДКП можно получить в АН, ТАКЖЕ форму ДКП можно получить в юридической
фирме (за доп. плату))
11. Подписать ДКП и акт приема-передачи по ДКП
- внимательно проверить все документы, как их наличие, так и их содержание
- внимательно проверить все условия ДКП и акта приёма-передачи, чтобы не было
никаких ошибок, как технических (орфография,
пунктуация), так и смысловых (сумма договора, реквизиты продавца/покупателя,
прочие важные условия)
- подписать ДКП и акт приема-передачи по ДКП в3 экземплярах, если в договоре
указан один продавец и один покупатель (если
продавцов или покупателей двое или более, то оформляется по одному экземпляру
для каждого участника сделки) + 1 подлинный экземпляр для архива Росреестра
- написать расписку о получении оговоренных в ДКП денежных средств
- произвести оплату: (1) либо наличными "из рук в руки", (2) либо
через банковскую ячейку (предпочтительнее)
- передать расписку о получении денег покупателю
12. Зарегистрировать ДКП и акт приема-передачи по ДКП в Росреестре
- Регистрация права на недвижимое имущество регулируется федеральным законом № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997
- для регистрации ДКП необходимо собрать пакет документов (перечень документов можно узнать в Росреестре)
- оплатить государственную пошлину
- сдать документы, ответить на вопросы регистратора
- взять расписку для дальнейшего получения пакета зарегистрированных документов
13. Забрать документы из Росреестра
- через 1 месяц необходимо забрать весь пакет документов из Росреестра по
расписке, которую вам выдали при подаче документов
- пакет будет включать в себя
ДЛЯ ПРОДАВЦА: (1) один экземпляр ДКП с печатью о государственной регистрации, (2) один экземпляр акта приема-передачи к ДКП с печатью о государственной регистрации, (3) остальные документы продавца, которые
требовались для оформления сделки
ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ: (1) новое свидетельство о праве собственности, (2)один экземпляр ДКП с печатью о государственной регистрации, (3) один экземпляр акта приема-передачи к ДКП с печатью о государственной регистрации (если покупатель был один)
2. ПРОДАЖА СОБСТВЕННОСТИ (КВАРТИРЫ). СРОКИ
Сроки продажи, главным образом, зависят оттого, как быстро найдется покупатель.
Если цена на квартиру адекватна, и покупатель находится быстро, то продать
квартиру можно в течение пары месяцев.
Основные время затратные мероприятия:
(1) если вы оформляете сделку без участия АН, то записываться в Росреестр надо
как минимум за 1-2 месяца до даты
предполагаемой сделки;
(2) государственная регистрация ДКП и выдача свидетельства о праве
собственности на нового хозяина занимает 1 месяц. Если
покупатель - ипотечник, срок выдачи может быть сокращен;
(3) сбор справок об отсутствии задолженностей - можно смело закладывать 1
неделю, т.к. вопросов будет масса, могут всплыть
какие-нибудь проблемы, на устранение которых уйдет время;
(4) снятие с регистрационного учета лиц, прописанных в квартире (поскольку
паспортные столы проводят эту операцию в
определенные дни, надо уточнить график работы своего паспортного стола)
3. ДОКУМЕНТЫ
***ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ ДКП***
Обязательно
1. Общегражданские паспорта продавца и покупателя
2. Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество (в
народе - "зеленка")
3. Правоустанавливающие документы (это документы, на основании которых вам
выдали свидетельство о регистрации права на
вашу собственность). В примере выше это: (1) договор купли-продажи, и (2) акт
приема-передачи. Так же это может быть решение о приватизации, договор дарения,
свидетельство о вступлении в наследство, договор долевого участия и пр.
Опционально
4. Кадастровый паспорт (основание ст.554 ГК РФ) Цитата: Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю
по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого
имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом
имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным. Наличие зеленки предполагает наличиекадастрового паспорта, поэтому его можно не предоставлять,
если стороны договорились, что ничего в квартире не менялось.
***ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ***
Полный перечень документов, подаваемый в Росреестр для государственной
регистрации ДКП и права собственности, можно
найти на информационных стендах в Росреестре, расположенном по адресу: г.
Воронеж, ул. Донбасская, 2, тел. (473) 272-00-00, факс (473)272-00-11, сайт.
Примерный список документов выглядит так:
1. ДКП, подписанный сторонами (минимум 3 экземпляра)
2. Акт приема-передачи квартиры, подписанный сторонами (минимум 3 экземпляра)
3. Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество,
оформленное на продавца, и правоустанавливающие
документы: (1) договор купли-продажи, и (2) акт приема-передачи (подлинники)
4. Нотариально заверенное согласие супруга (и) продавца на совершение сделки,
если квартира была приобретена в браке (если
квартира была приобретена до брака, согласие не требуется) (подлинник)
5. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (квартплата,
газ, электричество) (подлинник)
6. Справка об отсутствии лиц, зарегистрированных в квартире (подлинник)
7. Заявления сторон ДКП (бланки и формы можно скачать здесь)
8. Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию (подлинник + копия)
9. Общегражданские паспорта сторон (подлинники+ копии)
10. Доверенность (нотариально удостоверенная), если представители сторон
действуют по доверенности (подлинник)
4. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ. РИЭЛТОР. ЗА И ПРОТИВ
Если риелтор есть
+ Риелтор экономит ваши силы и время, т.к. он принимает на себя вашу головную
боль о том, "что, куда, кому и
зачем", сам ищет покупателя, выполняет работу по документальному
оформлению сделки
- Риелтор - это посредник. По большому счету, ему параллельны и вы, и ваша
квартира, и ваши покупатели. Его основная задача -
заработать на вашей неосведомленности и вашей потребности продать квартиру. Я
могу, конечно же, ошибаться в реальных аппетитах риелторов, но из тех цен,
которые мне озвучивали в АН города Воронежа, я вывела среднюю стоимость услуг
риелтора (по состоянию на начало 2012 года): 7 000 - 10 000р. - оформление
сделки, если покупатель уже найден, 50 000р. - оформление и ведение сделки,
если покупателя надо найти.
Если риелтора нет
- Вы самостоятельно разбираетесь в процессе всей сделки купли-продажи квартиры,
консультируетесь со многими (иногда
некомпетентными) людьми, сами разбираетесь во всех возникающих вопросах
+ Нет посредника - нет трат на него
Важный момент: РИЕЛТОР НИ ЗА ЧТО НИКАКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ НЕ НЕСЕТ
5. УЙТИ ОТ НАЛОГА
Если квартира в собственности менее ТРЕХ лет
Если сумма, указанная в ДКП, больше 1 миллиона рублей (например, 1 миллион 500
тысяч рублей), продавец будет обязан заплатить
налог за 500 тысяч в размере 13%, потому что эта сумма будет считаться
прибылью, которая в нашем государстве облагается налогом. Однако
законодательство позволяет продавцу такой недвижимости выбор: онможет заплатить налог с суммы (1) стоимость квартиры (минус) 1 миллион рублей,
либо (2) стоимость квартиры сейчас (минус) покупная стоимость квартиры (т.е.
цены, по которой покупал квартиру сам продавец). Т.е. если два года назад
продавец купил квартиру за 800 тыс.руб, а сейчас продает за 1,5 млн.руб., то
выгоднее из 1,5 млн.руб. вычесть 1 млн.руб, а не 800 тыс.руб.
Если сумма, указанная в ДКП, меньше 1миллиона, налог с продавца не взимается.
Поэтому у нас в стране большая часть
квартир стоит 990 000 рублей.
|
| |
|
|
